Direito dos Contratos

Com o desenvolvimento da actividade da construção e imobiliário em Portugal nos últimos anos, muitas vezes surgem problemas com a qualidade da obra realizada. Iremos focar-nos em alguns aspectos importantes deste problema.

A empreitada é o contrato pelo qual uma pessoa ou entidade (empreiteiro) se obriga perante outra pessoa ou entidade (dono de obra) a realizar certa obra, mediante um preço. As empreitadas abrangem todos os tipos de obras de construção civil bem como também os trabalhos de execução manual, como por exemplo, o arranjo de um veículo automóvel ou de uma máquina de lavar roupa.

O que pode ser considerado defeito de empreitada?

Em Portugal, a lei protege o dono de obra no que se considera serem defeitos de empreitada que serão da responsabilidade do empreiteiro.

O dono da obra tem o benefício da presunção de existência de culpa do empreiteiro, incluindo os actos dos seus representantes, trabalhadores e colaboradores. Para afastar esta presunção de culpa, o empreiteiro terá de provar que nada tem a ver com causa do defeito, que executou a obra conforme as regras de construção e conforme o que foi contratado com o dono de obra. Só assim o empreiteiro não será responsável pelo defeito existente na obra.

O empreiteiro terá de provar que o defeito da obra se deveu, por exemplo, a fenómenos climatéricos completamente anormais (por exemplo, chuvas torrenciais, ventos fora do habitual, terramotos) ou actos practicados por pessoas que não pertencem à equipa da empreitada (por exemplo, um vizinho que sobe e anda em cima do telhado de uma obra e parte uma telha) ou simplesmente o defeito da obra se justifica pela detioração própria do tempo nos materiais (por exemplo, a côr da tinta das paredes que se altera ao longo dos anos quando exposta a sul). Caso contrário, o empreiteiro será sempre responsável pelo defeito da obra.

Aceitar ou recusar a obra, o que deve fazer o dono de obra?

Terminada a empreitada, o dono de obra deve verificar com muita atenção se a obra está bem executada. Em caso de obras mais complexas, o dono de obra ou o empreiteiro tem o direito de contratar um ou mais peritos para essa verificação, pagando à sua custa a respectiva despesa.

Se a obra tiver algum defeito, o dono de obra tem o direito de recusar a sua entrega e exigir que seja reparado o defeito. Em alternativa, o dono de obra pode aceitar com reserva a obra, isto é, o dono de obra recebe a obra com a condição de o empreiteiro se responsabilizar pela reparação do defeito num prazo estabelecido.

Caso o dono de obra não verifique a obra, considera-se que aceita a empreitada sem reservas, isto é, que a empreitada está perfeita.

Qual o prazo de garantia da empreitada?

Para accionar a garantia da empreitada há que prestar atenção a vários prazos que se coordenam entre si.

Quanto às empreitadas sobre bens móveis (mecânica de automóvel, marcenaria sobre mobiliário, etc), a o prazo de garantia é de dois anos a contar da finalização da obra e entrega da empreitada ao dono da obra. Contudo, o dono de obra tem a obrigação de comunicar o defeito da obra no prazo máximo de 60 dias, a partir do dia em que descobriu o defeito da obra. Isto é, a lei obriga que o dono de obra esteja atento aos defeitos da obra e também que informe rapidamente o empreiteiro. Não é permitido ao dono de obra que espere pelo fim do prazo de um ano para informar ao empreiteiro um defeito de obra que descobriu meses antes.

Quanto às empreitadas sobre imóveis (construção total, pintura das paredes, etc), os prazos são mais longos. A garantia da obra tem o prazo de 5 anos, devendo o dono de obra comunicar o defeito de obra no prazo de um ano após a data em que teve conhecimento do defeito.

Em todos os contratos de empreitada poderá ser estabelecido, por escrito, um prazo mais longo de garantia da obra.

Como reclamar ao empreiteiro a reparação do defeito de obra?

A responsabilidade do empreiteiro pelos defeitos da obra depende sempre da prévia comunicação escrita do defeito nos prazos estabelecidos pela Lei. É muito importante que o dono de obra tenha dois comprovativos. O primeiro comprovativo será o do envio da comunicação escrita, concreta e pormenorizada do defeito da obra (preferencialmente acompanhada de fotografias). O segundo comprovativo será do recebimento pelo empreiteiro da comunicação acima indicada, por exemplo, aviso de recepção da carta assinada pelo empreiteiro.

Outro pormenor importante é que o dono de obra deverá, na comunicação do defeito de obra, exigir que seja feita a sua reparação num prazo certo e concreto. O dono de obra deverá indicar que exige a reparação do defeito da obra até a um determinado dia, mês e ano.

E se o empreiteiro não reparar o defeito da obra?

Caso o empreiteiro não repare corretamente o defeito no prazo estabelecido na comunicação escrita, o dono de obra terá de recorrer aos tribunais no prazo de um ano a contar do último dia do prazo fixado na carta.

Caso o dono de obra não entre com o processo judicial contra o empreiteiro nesse tempo, o dono de obra perderá definitivamente o seu direito a exigir a reparação do defeito da obra. O empreiteiro ficará assim sem qualquer dever de reparação ou indemnização.

O cumprimento rigoroso e atempado de todos os procedimentos e prazos legais é essencial para a boa resolução dos problemas de defeitos de empreitada, devendo ser acompanhado por advogado experiente na matéria.