Novas Alterações ao Regime Jurídico do Arrendamento em Portugal

Novas Alterações ao Regime Jurídico do Arrendamento em Portugal

Novas Alterações ao Regime Jurídico do Arrendamento em Portugal – Leis n.º 12/2019 e n.º 13/2019

Em 12 de Fevereiro de 2019, o Parlamento Português aprovou novas alterações ao regime jurídico da locação e arrendamento, com vista a implementar algumas medidas que equilibrem o mercado de arrendamento em Portugal e, por outro lado, protejam o inquilino de certos comportamentos abusivos dos senhorios. Vejamos algumas das alterações aprovadas.

Duração do Contrato

Com a aprovação da Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, os contratos de arrendamento passam obrigatoriamente a ter a duração mínima de um ano, com excepção dos contratos celebrados para habitação não permanente ou para fim especial transitório (nomeadamente motivos profissionais, de educação ou turísticos). Contudo, esta obrigação mínima de vigência de contrato tem de ser aplicada em conjugação com os prazos mínimos de 3 ou 5 anos (conforme a finalidade de contrato) para o senhorio impedir a renovação do contrato, que abaixo explicamos melhor.

Renovação do Contrato

Antes da aprovação da Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, na ausência de indicação em contrário, o contrato de arrendamento celebrado com prazo certo renovava-se automaticamente no seu termo por períodos sucessivos de igual duração.

Com a aprovação da Lei n.º 13/2019, na falta de estipulação em contrário, o contrato de arrendamento para habitação é renovado por um período mínimo de três anos (salvo nos casos de contratos de arrendamento para habitação não permanente ou para fim especial transitório).

Quanto aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, a Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro reduz a liberdade contratual, nomeadamente impede que os senhorios se oponham à renovação do contrato nos primeiros cinco anos de vigência do mesmo.

Isto é, ao mesmo tempo que a lei n.º 13/2019 de 12 de Fevereiro impõe a duração mínima de um ano para os contratos de arrendamento em geral, salvo algumas excepções, o senhorio nunca pode opor-se à renovação do contrato antes de 3 anos (nos casos de arrendamentos habitacionais) e 5 anos (nos casos de arrendamentos não habitacionais).

Indemnização em caso de atraso no pagamento da renda

Com a aprovação da Lei n.º 13/2019 de 12 de Fevereiro, caso o arrendatário se atrase no pagamento da renda, a indemnização é reduzida de 50% dos valores em dívida para apenas 20% desse montante.

Protecção dos Inquilinos com idade superior a 65 anos ou portador de deficiência

A lei n.º 13/2019 de 12 de Fevereiro alargou as situações de transmissão por morte do contrato de arrendamento que passa a abranger filho ou enteado (com 65 anos ou mais) que com o arrendatário convivesse há mais de 5 anos, desde que o rendimento anual bruto do agregado familiar se enquadre los limites legais.

A lei n.º 13/2019 de 12 Fevereiro limita da possibilidade de o senhorio se opor à renovação ou denunciar contratos de duração limitada para fins habitacionais celebrados depois de 15 de Novembro de 1990, caso o arrendatário tenha mais de 65 anos ou grau comprovado de incapacidade por deficiência superior a 60% e resida há de 20 anos no imóvel locado.

Criação de Injunção para o arrendatário

Foi criada a Injunção em Matéria de Arrendamento, a qual permite ao arrendatário exigir do senhorio o reembolso dos montantes despendidos pelo arrendatário na realização de obras no locado que, nos termos da lei, devessem ser executadas pelo senhorio.

Proibição de comportamentos abusivos do senhorio contra o inquilino

Quanto à Lei n.º 12/2019 de 12 de Fevereiro, estabelece um princípio geral de proibição do assédio no arrendamento ou subarrendamento.

O senhorio ou quem o represente ficam proibidos de ter comportamentos que perturbem, afetem a dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes residam legitimamente no locado. A partir de agora, são proibidos e punidos certos comportamentos que vise um ambiente hostil, degradante, perigoso, de intimidação, humilhante, desestabilizador ou ofensivo, para o inquilino e seus familiares ou impeçam ou prejudiquem gravemente o acesso e a fruição do imóvel.

A informação deste artigo não dispensa a consulta de profissional experiente.

Lisboa, 10 de Abril de 2019

Empreitada : Garantia de Reparação do Defeito

Empreitada : Garantia de Reparação do Defeito

Direito dos Contratos

Com o desenvolvimento da actividade da construção e imobiliário em Portugal nos últimos anos, muitas vezes surgem problemas com a qualidade da obra realizada. Iremos focar-nos em alguns aspectos importantes deste problema.

A empreitada é o contrato pelo qual uma pessoa ou entidade (empreiteiro) se obriga perante outra pessoa ou entidade (dono de obra) a realizar certa obra, mediante um preço. As empreitadas abrangem todos os tipos de obras de construção civil bem como também os trabalhos de execução manual, como por exemplo, o arranjo de um veículo automóvel ou de uma máquina de lavar roupa.

O que pode ser considerado defeito de empreitada?

Em Portugal, a lei protege o dono de obra no que se considera serem defeitos de empreitada que serão da responsabilidade do empreiteiro.

O dono da obra tem o benefício da presunção de existência de culpa do empreiteiro, incluindo os actos dos seus representantes, trabalhadores e colaboradores. Para afastar esta presunção de culpa, o empreiteiro terá de provar que nada tem a ver com causa do defeito, que executou a obra conforme as regras de construção e conforme o que foi contratado com o dono de obra. Só assim o empreiteiro não será responsável pelo defeito existente na obra.

O empreiteiro terá de provar que o defeito da obra se deveu, por exemplo, a fenómenos climatéricos completamente anormais (por exemplo, chuvas torrenciais, ventos fora do habitual, terramotos) ou actos practicados por pessoas que não pertencem à equipa da empreitada (por exemplo, um vizinho que sobe e anda em cima do telhado de uma obra e parte uma telha) ou simplesmente o defeito da obra se justifica pela detioração própria do tempo nos materiais (por exemplo, a côr da tinta das paredes que se altera ao longo dos anos quando exposta a sul). Caso contrário, o empreiteiro será sempre responsável pelo defeito da obra.

Aceitar ou recusar a obra, o que deve fazer o dono de obra?

Terminada a empreitada, o dono de obra deve verificar com muita atenção se a obra está bem executada. Em caso de obras mais complexas, o dono de obra ou o empreiteiro tem o direito de contratar um ou mais peritos para essa verificação, pagando à sua custa a respectiva despesa.

Se a obra tiver algum defeito, o dono de obra tem o direito de recusar a sua entrega e exigir que seja reparado o defeito. Em alternativa, o dono de obra pode aceitar com reserva a obra, isto é, o dono de obra recebe a obra com a condição de o empreiteiro se responsabilizar pela reparação do defeito num prazo estabelecido.

Caso o dono de obra não verifique a obra, considera-se que aceita a empreitada sem reservas, isto é, que a empreitada está perfeita.

Qual o prazo de garantia da empreitada?

Para accionar a garantia da empreitada há que prestar atenção a vários prazos que se coordenam entre si.

Quanto às empreitadas sobre bens móveis (mecânica de automóvel, marcenaria sobre mobiliário, etc), a o prazo de garantia é de dois anos a contar da finalização da obra e entrega da empreitada ao dono da obra. Contudo, o dono de obra tem a obrigação de comunicar o defeito da obra no prazo máximo de 60 dias, a partir do dia em que descobriu o defeito da obra. Isto é, a lei obriga que o dono de obra esteja atento aos defeitos da obra e também que informe rapidamente o empreiteiro. Não é permitido ao dono de obra que espere pelo fim do prazo de um ano para informar ao empreiteiro um defeito de obra que descobriu meses antes.

Quanto às empreitadas sobre imóveis (construção total, pintura das paredes, etc), os prazos são mais longos. A garantia da obra tem o prazo de 5 anos, devendo o dono de obra comunicar o defeito de obra no prazo de um ano após a data em que teve conhecimento do defeito.

Em todos os contratos de empreitada poderá ser estabelecido, por escrito, um prazo mais longo de garantia da obra.

Como reclamar ao empreiteiro a reparação do defeito de obra?

A responsabilidade do empreiteiro pelos defeitos da obra depende sempre da prévia comunicação escrita do defeito nos prazos estabelecidos pela Lei. É muito importante que o dono de obra tenha dois comprovativos. O primeiro comprovativo será o do envio da comunicação escrita, concreta e pormenorizada do defeito da obra (preferencialmente acompanhada de fotografias). O segundo comprovativo será do recebimento pelo empreiteiro da comunicação acima indicada, por exemplo, aviso de recepção da carta assinada pelo empreiteiro.

Outro pormenor importante é que o dono de obra deverá, na comunicação do defeito de obra, exigir que seja feita a sua reparação num prazo certo e concreto. O dono de obra deverá indicar que exige a reparação do defeito da obra até a um determinado dia, mês e ano.

E se o empreiteiro não reparar o defeito da obra?

Caso o empreiteiro não repare corretamente o defeito no prazo estabelecido na comunicação escrita, o dono de obra terá de recorrer aos tribunais no prazo de um ano a contar do último dia do prazo fixado na carta.

Caso o dono de obra não entre com o processo judicial contra o empreiteiro nesse tempo, o dono de obra perderá definitivamente o seu direito a exigir a reparação do defeito da obra. O empreiteiro ficará assim sem qualquer dever de reparação ou indemnização.

O cumprimento rigoroso e atempado de todos os procedimentos e prazos legais é essencial para a boa resolução dos problemas de defeitos de empreitada, devendo ser acompanhado por advogado experiente na matéria.

Reunião anual da Assembleia de Condóminos

Reunião anual da Assembleia de Condóminos

As Reuniões Anuais da Assembleia de Condóminos fazem parte da rotina daqueles que habitam ou possuem um apartamento. Contudo, poucos são aqueles que sabem qual é o principal objetivo destas reuniões.

Dadas as dúvidas existentes, decidimos reunir toda a informação importante acerca deste tipo de reuniões, para que possa exercer os seus deveres de forma consciente e responsável enquanto condómino.

Quais os objetivos desta reunião?
A reunião de condomínio tem como objetivo reunir os moradores (condóminos) para a tomada de decisões sobre diversas questões referentes ao prédio (condomínio), e é obrigatório realizá-la anualmente, pelo menos, uma vez.

Ordem de trabalhos
Durante as reuniões de condóminos, a Administração do Condomínio deve:

  • Apresentar aos proprietários, para que estes possam aprovar, as contas de todas as receitas e despesas efetuadas com as partes comuns do edifício no ano que terminou;
  • Sugerir o orçamento para as receitas e despesas para o ano seguinte;
  • Fazer um relatório com a informação do ano terminado;
  • Conduzir a eleição ou reeleição da administração para o ano seguinte;
  • Tratar de outros assuntos que constem na ordem de trabalhos enviada nas convocatórias.

Convocação
No início de cada ano civil, é necessário realizar-se uma reunião anual da Assembleia de Condóminos, para realizar o denominado fecho de contas e aprovar o orçamento do ano corrente. Contudo, no caso de cada exercício anual não coincidir com o ano civil de calendário, a reunião deverá ser marcada para essa altura (por exemplo, um exercício que inicie a 01 de fevereiro de 2018 e termine a 31 de janeiro de 2019, deve-se marcar a reunião para fevereiro de 2019).

A convocatória para a reunião deverá ser feita através de carta registada com aviso de receção enviada para todos os condóminos com uma antecedência mínima de dez dias ou entregar-lhes pessoalmente a convocatória, sendo necessário que assinem um documento em como receberam a dita convocatória. No caso de não se enviar a convocatória para um dos proprietários, torna-se nula a Assembleia.

Caso seja enviada a convocatória para a morada do proprietário e este não a receba, a reunião manter-se-á válida, bem como as decisões nela tomada.

O que deve constar na convocatória
Na convocatória deverá constar o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos com a especificação de todos os assuntos a serem apreciados pelos condóminos.

Nota: em termos jurídicos, a indicação vaga do assunto (exemplo: “outros assuntos do condomínio”) não tem qualquer validade.

No dia da reunião
No dia da reunião, os condóminos deverão assinar a lista de presenças de forma a ser confirmado o quórum da Assembleia (número de votos presentes), sendo que cada proprietário tem tantos votos quanto a permilagem da sua fração autónoma.

Caso não estejam presentes 50% dos votos presentes para dar início à reunião, deverá ser marcada e enviada uma segunda convocatória, seguindo o mesmo processo que a anterior, com a mesma Ordem de Trabalhos. Neste caso, a Lei permite que a reunião comece com apenas 25% da totalidade de votos.

Não poderei estar presente, e agora?
Caso o convocado não possa estar presente, poderá fazer-se representar por outra pessoa, desde que esteja possua uma carta identificada e assinada pelo proprietário.

Atas
Durante a Assembleia de Condóminos deve ser redigida uma ata em que constem todas as deliberações aprovadas ou reprovadas, assim como todos os valores discriminados das quotas que estão em dívida por cada condómino, para que possa ser possível prosseguir com a cobrança dos valores em falta em Tribunal. No final, deverá ser assinada por todos os presentes, de modo a torna-la válida.

Embora possa parecer uma simples reunião, a Reunião Anual da Assembleia de Condóminos é uma forma de conseguir, de forma ordeira e consentida por todos, tomar decisões importantes em relação ao bom funcionamento do condomínio. Por isso, é importante que marque presença e participe ativamente destas reuniões, sabendo valer-se dos seus direitos e deveres enquanto parte ativa no bom funcionamento do condomínio.

Benefícios Fiscais – Obras de Reabilitação Urbana

Benefícios Fiscais – Obras de Reabilitação Urbana

O Orçamento de Estado Português aprovado para 2018 vem ampliar os benefícios fiscais de IMI, IMT e IRS aos proprietários que façam obras de reabilitação de imóveis destinados a habitação, alargando estes benefícios aos imóveis em todo o País, desde que o imóvel tenha mais de 30 anos de antiguidade. Até agora, estes benefícios fiscais apenas eram atribuídos aos imóveis que se localizassem dentro das zonas de reabilitação urbana definidas pelas Câmaras Municipais.

O Orçamento de Estado Português para 2018 eliminou o limite temporal antes fixado, isto é, deixa de ser obrigatório que as obras estejam concluídas em 31 Dezembro de 2020.

O benefício fiscal em IMT considera a isenção de pagamento de IMT na aquisição (pessoas singulares ou pessoas colectivas) de um imóvel para reabilitação e cujas obras se iniciem no prazo de três anos após a compra. Acresce nova isenção de pagamento de IMT (por reembolso a posteriori) na primeira transmissão do imóvel após as obras de reabilitação, se o novo adquirente destinar a casa para sua habitação permanente ou a colocar no mercado de arrendamento.

No que toca ao pagamento de IMI, o Orçamento de Estado Português para 2018 prevê a isenção durante o período de três anos, a partir do ano em que terminam as obras de reabilitação do imóvel. Esta isenção pode ser renovada por um período de cinco anos se o imóvel se destinar a habitação própria permanente ou fôr colocada no mercado de arrendamento (excluindo-se o alojamento local).

No IRS, os rendimentos prediais provenientes de imóveis situados em zonas de reabilitação urbana ou imoveis reabilitados sujeitos a actualização faseada de rendas, estão sujeitos a uma taxa de 5 %, sendo também esta taxa de imposto aplicada às maisvalias geradas com a primeira transmissão do imóvel.

A reabilitação urbana tem aumentado significativamente em Portugal nos últimos anos, em devido em grande parte ao dinamismo do mercado imobiliário.

Autor: Ana Viegas Correia
Advogada Sénior da Lisbon Attorneys Corp.
23 Janeiro de 2018

 

 

 

 

O que são Quotas de Condomínio?

O que são Quotas de Condomínio?

Quando escolhemos viver num prédio, sabemos que existem várias despesas comuns com os espaços de todos os moradores e cujo pagamento deve ser assumido pela conjunto dos condóminos.

As quotas de condomínio são então o pagamentos feitos por todos os moradores ao Condomínio, de forma a que o prédio consiga ter fundos financeiros para poder assegurar a manutenção, melhoria das infraestruturas e, em alguns casos, a segurança do prédio.

Existem vantagens e desvantagens sobre este sistema, mas a verdade é que as quotas de condomínio são uma obrigatoriedade e permitem manter a qualidade dos espaços comuns do prédio.

Como e quando são pagas é uma decisão que deve ser tomada na assembleia de condóminos e devidamente registada em ata. Anualmente, Assembleia de Condóminos pode aprovar a alteração do critério de pagamentos as quotas a pedido dum Condómino, sempre que não haja voto contra tal proposta por outro Condómino.

As comparticipações (quotas) em certas despesas do prédio não são devidas por todos os Condóminos mas apenas por alguns deles, conforme a sua utilização ou não dos espaços comuns a que dizem respeito tais pagamentos.

O pagamento pode ser feito por depósito, transferência bancária ou de forma presencial, devidamente acordada com o administrador do condomínio. Para além disso, deve definir-se se será um pagamento mensal, trimestral ou semestral.

Geralmente, as quotas são um cálculo proporcional das despesas que cada condómino deve assumir para o prédio e o valor base é o das suas fracções de permilagem (calculo que pode ficar a conhecer ao longo deste artigo).

Como se calculam?

No princípio do ano realiza-se uma reunião de condomínio, em que se analisam as contas do ano anterior e se define qual o orçamento necessário para os meses seguintes.

  • O cálculo do que cada morador tem a pagar é feito através da seguinte fórmula:
  • Quotas de condomínio = orçamento anual x (Permilagem da fração ÷ 1000)
  • O registo do que cada condómino deve assegurar deve ficar feito em ata.

Caso seja decidido, com o acordo da assembleia de condóminos, que se vai ultrapassar o valor estipulado inicialmente, é possível que sejam cobradas quotas extraordinárias. Mas a ideia é que seja o fundo comum de reserva a assumir os custos de toda a conservação. Se o mesmo não suportar os custos, a quotização extraordinária pode ser decidida em partes iguais ou em função da permilagem.

Os cálculos são feitos de acordo com as seguintes fórmulas:

  • Em partes iguais:
    Valor da comparticipação = Orçamento : número de frações
  • Em função de permilagem:
    Valor da comparticipação = orçamento x (permilagem da fração : 1000)

Posso não pagar?

De acordo com a lei, o incumprimento do pagamento das quotas nos oito dias seguintes ao prazo estipulado, pode resultar no pagamento de uma penalidade em função do que fôr estipulado pela Assembleia de Condomínio ou, na ausência desta deliberação, de juros de mora à taxa legal em vigor, que deve ser assumido pelo morador em falta.

Caso exista uma dívida que não seja paga, a mesma prescreve no final de 5 anos, de acordo com a alínea g) do artigo 310º do Código Civil.

Quando as quotas sejam referentes a despesas de certos espaços comuns do prédio que não possam ser utilizadas por um Condómino, este não pode ser obrigado a pagar esta quota. Por exemplo, o proprietário de uma loja (com porta exterior directa para a rua e que não tenha nenhum acesso para o interior do prédio) não pode ser obrigado a pagar a quota referente aos elevadores no interior do edifício que servem apenas os proprietários das fracções habitacionais dos pisos superiores.

Para evitar conflitos, o título constitutivo da propriedade horizontal e o regulamento de Condomínio devem estabelecer de forma clara e concreta quais os espaços comuns de utilização de certas fracções autónomas e critérios de repartição das despesas e pagamento de quotas.

As quotas de condomínio são então parte dos direitos e deveres de todos os moradores e garantem o eficaz funcionamento de todos os espaços comuns.

Atualização da informação no registo dos imóveis

Atualização da informação no registo dos imóveis

Durante o século XX, em Portugal, o registo dos imóveis (terrenos ou prédios) era facultativo e pouco (ou nada) importante para os proprietários. Nesse tempo, os proprietários preocupavam-se em ter na sua mão as velhas cadernetas prediais (em cartolina castanha), emitidas pelas Repartições de Finanças e onde constava o nome do proprietário e o imposto pago anualmente e outras informações.

Bastava o proprietário declarar às Finanças que havia vendido, doado ou partilhado o imóvel, pagar o respectivo imposto, para obter o seu nome inscrito na caderneta predial. Muitas vezes acontecia que, os imóveis eram vendidos, comprados, doados ou herdados sem que houvesse sequer registo disso, e sem que se pagasse qualquer imposto ao Estado Português.

No século XXI, a informatização e a preocupação dos sucessivos Governos em cobrar impostos sobre as propriedades, mudou profundamente esta realidade. Foi criada legislação que obrigou os proprietários a registarem todos os seus imóveis, bem como, todos os negócios de compra e venda, doação, partilha por divórcio ou herança.

A apresentação da certidão do registo predial do imóvel passou a ser obrigatória em todos os contratos e negócios, bem como, passou a ser informatizada a informação completa do proprietário e dados físicos/ geográficos do imóvel (área, rural ou urbano, morada completa ou localização, licença de utilização, confrontações, etc).

Registo predial e caderneta predial são dois documentos completamente distintos. O registo predial é emitido pelas Conservatórias do Registo Predial de cada concelho do país e tem por objectivo a publicitação de todas informações importantes do imóvel (características e proprietário). A caderneta predial é emitida pelas Repartições de Finanças de cada concelho do país e tem por objectivo certificar o pagamento de impostos do imóvel. Por isso, para além de outros, o imóvel tem dois documentos importantes : a caderneta predial e o registo predial. O mesmo imóvel tem, assim, um número de identificação na caderneta predial e outro número no registo predial.

Com as últimas alterações na divisão administrativa do país(eliminação de concelhos e Freguesias) e consequente renumeração dos imóveis nas Repartições de Finanças, aumentou a dificuldade na pesquisa dos imóveis nas bases de dados quer das Repartições de Finanças quer das Conservatórias do Registo Predial.

Também tem verificado-se uma maior exigência dos serviços públicos no rigor da informação constante do registo predial e da caderneta predial, sendo muitas vezes, motivo de recusa de aceitação desses mesmos documentos.

A título de exemplo, no caso de imóveis arrendados, para que seja efectuado um simples contrato de fornecimento de água canalizada, é exigido ao arrendatário a apresentação do contrato de arrendamento onde conste o número de licença de utilização emitida pela Câmara Municipal dessa localidade, que, por sua vez, tem de coincidir com o número de licença de utilização constante do registo predial. Podemos dizer que, a maior parte dos registos prediais dos imóveis com mais de 15 anos de antiguidade, a licença de utilização não consta do registo predial pelo simples motivo que não era exigível nesse tempo ser inscrito. Nesta situação, o arrendatário só consegue ter fornecimento de água canalizada no seu imóvel depois do proprietário obter a cópia certificada da licença de utilização na Câmara Municipal e faça a inscrição desta licença de utilização no registo predial do imóvel. Tais situações causam inevitavelmente prejuízos e incómodos.

Por tudo isto, aconselhamos vivamente que os proprietários verifiquem quer o registo predial quer a caderneta predial dos seus imóveis de forma a corrigir e a actualizar as informações constantes nesses documentos para evitar problemas, demoras e custos no futuro. Para o efeito, o proprietário pode contratar advogado que faça toda a verificação e correcções necessárias.

 

ANA VIEGAS CORREIA é Advogada e nasceu em Faro.
Licenciada pela Faculdade de Direito da Universidade Católica Portuguesa – Lisboa, em 1996, realizou ainda um programa de especialização em Valores Mobiliários e Instituições Financeiras.
Desempenhou, durante largos anos, o cargo de direcção jurídica de um grupo empresarial no ramo do Investimento Imobiliário, Construção, Turismo e Gestão de Imóveis e em sociedade de gestora de fundo de investimento imobiliário e, em simultâneo, exerceu advocacia em regime liberal. Desde 2016, é Advogada Sénior fundadora da Lisbon Attorneys Corp.