O que são Quotas de Condomínio?

O que são Quotas de Condomínio?

Quando escolhemos viver num prédio, sabemos que existem várias despesas comuns com os espaços de todos os moradores e cujo pagamento deve ser assumido pela conjunto dos condóminos.

As quotas de condomínio são então o pagamentos feitos por todos os moradores ao Condomínio, de forma a que o prédio consiga ter fundos financeiros para poder assegurar a manutenção, melhoria das infraestruturas e, em alguns casos, a segurança do prédio.

Existem vantagens e desvantagens sobre este sistema, mas a verdade é que as quotas de condomínio são uma obrigatoriedade e permitem manter a qualidade dos espaços comuns do prédio.

Como e quando são pagas é uma decisão que deve ser tomada na assembleia de condóminos e devidamente registada em ata. Anualmente, Assembleia de Condóminos pode aprovar a alteração do critério de pagamentos as quotas a pedido dum Condómino, sempre que não haja voto contra tal proposta por outro Condómino.

As comparticipações (quotas) em certas despesas do prédio não são devidas por todos os Condóminos mas apenas por alguns deles, conforme a sua utilização ou não dos espaços comuns a que dizem respeito tais pagamentos.

O pagamento pode ser feito por depósito, transferência bancária ou de forma presencial, devidamente acordada com o administrador do condomínio. Para além disso, deve definir-se se será um pagamento mensal, trimestral ou semestral.

Geralmente, as quotas são um cálculo proporcional das despesas que cada condómino deve assumir para o prédio e o valor base é o das suas fracções de permilagem (calculo que pode ficar a conhecer ao longo deste artigo).

Como se calculam?

No princípio do ano realiza-se uma reunião de condomínio, em que se analisam as contas do ano anterior e se define qual o orçamento necessário para os meses seguintes.

  • O cálculo do que cada morador tem a pagar é feito através da seguinte fórmula:
  • Quotas de condomínio = orçamento anual x (Permilagem da fração ÷ 1000)
  • O registo do que cada condómino deve assegurar deve ficar feito em ata.

Caso seja decidido, com o acordo da assembleia de condóminos, que se vai ultrapassar o valor estipulado inicialmente, é possível que sejam cobradas quotas extraordinárias. Mas a ideia é que seja o fundo comum de reserva a assumir os custos de toda a conservação. Se o mesmo não suportar os custos, a quotização extraordinária pode ser decidida em partes iguais ou em função da permilagem.

Os cálculos são feitos de acordo com as seguintes fórmulas:

  • Em partes iguais:
    Valor da comparticipação = Orçamento : número de frações
  • Em função de permilagem:
    Valor da comparticipação = orçamento x (permilagem da fração : 1000)

Posso não pagar?

De acordo com a lei, o incumprimento do pagamento das quotas nos oito dias seguintes ao prazo estipulado, pode resultar no pagamento de uma penalidade em função do que fôr estipulado pela Assembleia de Condomínio ou, na ausência desta deliberação, de juros de mora à taxa legal em vigor, que deve ser assumido pelo morador em falta.

Caso exista uma dívida que não seja paga, a mesma prescreve no final de 5 anos, de acordo com a alínea g) do artigo 310º do Código Civil.

Quando as quotas sejam referentes a despesas de certos espaços comuns do prédio que não possam ser utilizadas por um Condómino, este não pode ser obrigado a pagar esta quota. Por exemplo, o proprietário de uma loja (com porta exterior directa para a rua e que não tenha nenhum acesso para o interior do prédio) não pode ser obrigado a pagar a quota referente aos elevadores no interior do edifício que servem apenas os proprietários das fracções habitacionais dos pisos superiores.

Para evitar conflitos, o título constitutivo da propriedade horizontal e o regulamento de Condomínio devem estabelecer de forma clara e concreta quais os espaços comuns de utilização de certas fracções autónomas e critérios de repartição das despesas e pagamento de quotas.

As quotas de condomínio são então parte dos direitos e deveres de todos os moradores e garantem o eficaz funcionamento de todos os espaços comuns.

Algumas características do aval em títulos de crédito

Algumas características do aval em títulos de crédito

A massificação das operações creditícias e a consequente obtenção de garantias por parte das entidades mutuantes, convida a uma breve reflexão sobre o regime de uma das formas de caução mais utilizada neste tipo de operações, a saber a prestação de aval em letra ou livrança.

Desde logo, importa que se retenha que esta figura difere, nas suas matizes e consequências para o Garante, do instituto da Fiança, independentemente da estipulação ou não da renúncia ao benefício da prévia excussão, por parte do Fiador. Dispõe o art. 7º da L.U.L.L., aplicável às livranças por força do art. 77º do mesmo diploma legal, que “Se a letra contém assinaturas de pessoas incapazes de se obrigarem por letras, assinaturas falsas, assinaturas de pessoas fictícias, ou assinaturas que por qualquer outra razão não poderiam obrigar as pessoas que assinaram a letra, ou em nome das quais ela foi assinada, as obrigações dos outros signatários nem por isso deixam de ser válidas”. Por sua vez, estatui o art. 32º, parágrafo II, da L.U.L.L., aplicável às livranças, ex vi art. 77º, que a obrigação do avalista mantém-se mesmo no caso de a obrigação do avalizado ser nula por qualquer razão que não seja “um vício de forma”. Seja que destes dois comandos legislativos, resulta a vinculação do Avalista, mesmo que a obrigação avalizada seja nula, sendo que apenas em sede de vício de forma, a obrigação do avalista deixará de existir.

Assume, assim, importância saber-se quando é que a obrigação do avalizado é nula por “vício de forma”. No dizer de Pinto Coelho In, “Lições de Direito Comercial, As Letras”, vol. II, fascículo V, págs. 38/41., esta fórmula é “manifestamente empregada no seu sentido jurídico comum, importando referência às condições de forma externa do acto de que emerge a obrigação cambiária garantida, isto é, aos requisitos de validade extrínseca da obrigação”. “Temos de olhar aos requisitos de forma de que depende a obrigação que o aval deve garantir, às formalidades que a lei tenha estabelecido para o respectivo acto cambiário”. “A nulidade por vício de forma supõe, naturalmente, uma vontade real e definitiva que se manifestou, mas em termos ou por forma que o legislador lhe não atribui eficácia vinculativa”. No mesmo sentido, escreve Ferrer Correia In, “Lições de Direito Comercial, vol. III. – Letra de Câmbio”, 1975, págs. 217, “Consideremos agora especialmente o caso do aceite ou de endosso em branco em que a assinatura não tenha a localização prescrita na lei:- a posição da simples assinatura do sacado no verso da letra, a do endossante na face anterior do título, determinam a nulidade por vício de forma, respectivamente, do aceite ou do endosso. Consequentemente, será nulo, nos termos do art. 32º, II, o aval prestado a qualquer destes signatários”. Na esteira destes ensinamento, ressalta nos Acórdãos do STJ, de 19-3-2002 e de 20-62002,in,CJ/STJ, Ano X, tomo I, pág. 147 e tomo II, pág.120, respectivamente , a conclusão de que “a obrigação do avalizado é nula por vício de forma quando a assinatura não esteja na localização prescrita na lei. Dito de outro modo, se a assinatura do avalizado (a manifestação de declaração de vontade de se obrigar) se encontra aposta no local prescrito na lei, a questão da nulidade da obrigação do avalizado não se prende com um vício de forma”.

Vale tudo por dizer que, vício de forma é aquele que prejudica a aparência formal da letra ou livrança.

Em síntese, deverão as entidades que, de alguma forma sejam convidadas a prestar aval em letras/livranças, ficar cientes das especificidades sumariamente descritas, em ordem a uma consciencialização plena das características desta garantia pessoal.

JOÃO PEDRO SILVA é Advogado e nasceu em Lisboa.
Licenciado em Direito, opção ciências jurídicas, pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa em 1986 e Formador na Área de Recuperação de Crédito e Elaboração de Contratos Bancários.
Depois de exercer o cargo de Advogado e, mais tarde, o cargo Director do Departamento Jurídico e de Contencioso – Credit Lyonnais Portugal, passou a exercer Advocacia em practica liberal. Actualmente, é Advogado Sénior fundador da Lisbon Attorneys Corp.

Atualização da informação no registo dos imóveis

Atualização da informação no registo dos imóveis

Durante o século XX, em Portugal, o registo dos imóveis (terrenos ou prédios) era facultativo e pouco (ou nada) importante para os proprietários. Nesse tempo, os proprietários preocupavam-se em ter na sua mão as velhas cadernetas prediais (em cartolina castanha), emitidas pelas Repartições de Finanças e onde constava o nome do proprietário e o imposto pago anualmente e outras informações.

Bastava o proprietário declarar às Finanças que havia vendido, doado ou partilhado o imóvel, pagar o respectivo imposto, para obter o seu nome inscrito na caderneta predial. Muitas vezes acontecia que, os imóveis eram vendidos, comprados, doados ou herdados sem que houvesse sequer registo disso, e sem que se pagasse qualquer imposto ao Estado Português.

No século XXI, a informatização e a preocupação dos sucessivos Governos em cobrar impostos sobre as propriedades, mudou profundamente esta realidade. Foi criada legislação que obrigou os proprietários a registarem todos os seus imóveis, bem como, todos os negócios de compra e venda, doação, partilha por divórcio ou herança.

A apresentação da certidão do registo predial do imóvel passou a ser obrigatória em todos os contratos e negócios, bem como, passou a ser informatizada a informação completa do proprietário e dados físicos/ geográficos do imóvel (área, rural ou urbano, morada completa ou localização, licença de utilização, confrontações, etc).

Registo predial e caderneta predial são dois documentos completamente distintos. O registo predial é emitido pelas Conservatórias do Registo Predial de cada concelho do país e tem por objectivo a publicitação de todas informações importantes do imóvel (características e proprietário). A caderneta predial é emitida pelas Repartições de Finanças de cada concelho do país e tem por objectivo certificar o pagamento de impostos do imóvel. Por isso, para além de outros, o imóvel tem dois documentos importantes : a caderneta predial e o registo predial. O mesmo imóvel tem, assim, um número de identificação na caderneta predial e outro número no registo predial.

Com as últimas alterações na divisão administrativa do país(eliminação de concelhos e Freguesias) e consequente renumeração dos imóveis nas Repartições de Finanças, aumentou a dificuldade na pesquisa dos imóveis nas bases de dados quer das Repartições de Finanças quer das Conservatórias do Registo Predial.

Também tem verificado-se uma maior exigência dos serviços públicos no rigor da informação constante do registo predial e da caderneta predial, sendo muitas vezes, motivo de recusa de aceitação desses mesmos documentos.

A título de exemplo, no caso de imóveis arrendados, para que seja efectuado um simples contrato de fornecimento de água canalizada, é exigido ao arrendatário a apresentação do contrato de arrendamento onde conste o número de licença de utilização emitida pela Câmara Municipal dessa localidade, que, por sua vez, tem de coincidir com o número de licença de utilização constante do registo predial. Podemos dizer que, a maior parte dos registos prediais dos imóveis com mais de 15 anos de antiguidade, a licença de utilização não consta do registo predial pelo simples motivo que não era exigível nesse tempo ser inscrito. Nesta situação, o arrendatário só consegue ter fornecimento de água canalizada no seu imóvel depois do proprietário obter a cópia certificada da licença de utilização na Câmara Municipal e faça a inscrição desta licença de utilização no registo predial do imóvel. Tais situações causam inevitavelmente prejuízos e incómodos.

Por tudo isto, aconselhamos vivamente que os proprietários verifiquem quer o registo predial quer a caderneta predial dos seus imóveis de forma a corrigir e a actualizar as informações constantes nesses documentos para evitar problemas, demoras e custos no futuro. Para o efeito, o proprietário pode contratar advogado que faça toda a verificação e correcções necessárias.

 

ANA VIEGAS CORREIA é Advogada e nasceu em Faro.
Licenciada pela Faculdade de Direito da Universidade Católica Portuguesa – Lisboa, em 1996, realizou ainda um programa de especialização em Valores Mobiliários e Instituições Financeiras.
Desempenhou, durante largos anos, o cargo de direcção jurídica de um grupo empresarial no ramo do Investimento Imobiliário, Construção, Turismo e Gestão de Imóveis e em sociedade de gestora de fundo de investimento imobiliário e, em simultâneo, exerceu advocacia em regime liberal. Desde 2016, é Advogada Sénior fundadora da Lisbon Attorneys Corp.

Problemática da Expansão Urbana nos PDM´S

Problemática da Expansão Urbana nos PDM´S

A urbanização excessiva das periferias das nossas cidades tem sido vista como uma consequência negativa da 1ª geração de PDM´s, os quais previram áreas avantajadas em mancha numa classificação de solo do tipo urbano, os denominados “ espaços urbanizáveis “. Esta categoria de espaço urbano que envolve em círculo todas as cidades e vilas, não possui ainda a devida urbanização, sendo solos sujeitos a especulação imobiliária e a uma grande valorização, consequente da potencialidade edificatória admitida pelos índices urbanísticos definidos nos Planos Diretores.

Acontece que o crescimento das nossas cidades foi realizada essencialmente nos anos 80 e 90 antes da crise imobiliária, sobretudo baseada no loteamento urbano de iniciativa privada, correspondendo a um “ boom” significativo tanto no Algarve como em Lisboa, e devido também à grande abertura do crédito bancário da altura. Este crescimento correspondeu a parcelas de terreno que funcionaram como “ilhas” ou espaços de pouca qualidade, dado que a preocupação de planeamento não correspondeu à velocidade do crescimento, nem teve a gestão arguta dos nossos administradores públicos, diga-se autarcas ou outros.

Porém, na verdade, essa fase parou com a crise, ficando por “cozer” e resolver partes das cidades nas zonas peri-urbanas, algumas até com alguns “ esqueletos” dessa época, focando-se agora a atenção dos nossos governantes na responsabilização de uma iniciativa privada legítima à altura, e deixando assim cair a figura dos “ espaços urbanizáveis” no nosso RJIGT. Na revisão dos nossos PDM´s, já não será possível definir perímetros urbanos com essa possibilidade de expansão urbana, esta por definição será reduzida apenas aos espaços consolidados ou comprometidos. Fechando a malha, só será permitido edificar através da programação da referida expansão. Esta palavra programação significa em termos jurídicos, contratualização, através de contratos de planeamento e com uma execução programada.

Eu, como arquiteta com experiência na área do planeamento, tendo tido um passado recente como vereadora do urbanismo, mas agora no privado, tenho sérias dúvidas na operacionalidade destas áreas a programar com uma classificação de “ rústico” conforme o RJIGT, dado que a rigidez dos nossos planos de pormenor, assim como a dificuldade de entendimento entre proprietários na partilha dos benefícios e encargos urbanísticos, congela as operações urbanísticas. Existindo falta de cultura dos nossos técnicos municipais numa atuação pró-ativa da gestão urbanística, e com a exigência da aplicação de práticas de perequação urbanística, muito facilmente poderemos cair numa ineficácia do nosso planeamento, o que embora virtuoso nos seus princípios, faz desesperar os promotores.

Tendo acreditado sempre que o plano vale a pena, e realizados vários planos de pormenor pelo país fora, sou defensora da flexibilização dos nossos instrumentos de gestão territorial, podendo ou não ser utilizados mecanismos de perequação urbanística conforme as necessidades e não de forma imperativa. Nem que seja pela necessidade, a prática urbanística um dia irá melhorar, embora seja sempre um exercício de grande exigência.

 

TERESA CORREIA é arquiteta e nasceu em Faro.
Licenciada pela Faculdade de Arquitetura da Universidade Técnica de Lisboa (1992), frequentou a parte curricular do Mestrado em Gestão Empresarial pela Faculdade de Economia da Universidade do Algarve (2006), e é pós- graduada em Direito do Urbanismo e Construção pelo Instituto de Ciências JurídicoPolíticas da Faculdade de Direito de Lisboa(2014).De 2009 a 2017 foi Vereadora da Câmara Municipal de Faro. Actualmente, é sócia- gerente do “Atelier Teresa Correia, Lda”.
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