Nouveaux amendements à la législation du bail au Portugal – Lois n ° 12/2019 et n ° 13/2019

Le 12 février 2019, le Parlement portugais a approuvé de nouvelles modifications du régime juridique du bail, en vue de mettre en œuvre certaines mesures qui équilibrent le marché du bail au Portugal et, d’autre part, protègent le locataire de certains comportements abusifs des propriétaires. Regardons quelques-uns des amendements approuvés.

Durée du contrat

L’approbation de la loi n ° 13/2019 du 12 février établit que les contrats de location doivent avoir une durée minimale d’un an, sauf pour les contrats conclus pour des logements non permanents ou pour un objectif transitoire spécial (à savoir des raisons professionnelles, éducation ou tourisme).

Toutefois, cette obligation minimale de validité du contrat doit être appliquée conjointement avec les périodes minimales de 3 ou 5 ans (selon l’objet du contrat) pour que le propriétaire empêche le renouvellement du contrat, ce que nous expliquons ci-dessous.

Renouvellement du contrat

Préalablement à l’approbation de la loi n ° 13/2019 du 12 février, sauf indication contraire, le contrat de location conclu avec une certaine durée sera automatiquement reconduit à sa fin pour des périodes successives égales.

Avec l’approbation de la loi n ° 13/2019, sauf stipulation contraire, le bail de logement est renouvelé pour une période minimale de trois ans (sauf en cas de location de logements non permanents ou à des fins spéciales transitoire).

En ce qui concerne les contrats de location à des fins non résidentielles, la loi n ° 13/2019 du 12 février réduit la liberté contractuelle et empêche en particulier les propriétaires de s’opposer au renouvellement du contrat au cours des cinq premières années du contrat.

C’est-à-dire que, parallèlement à la loi n ° 13/2019 du 12 février imposant la durée minimale d’un an aux baux, à quelques exceptions près, le propriétaire ne peut jamais s’opposer au renouvellement du contrat 3 ans (dans le cas de contrats de location de logements) et 5 ans (dans le cas de contrats de location non résidentiels).

Indemnisation en cas de retard de paiement du loyer

Avec l’approbation de la loi n ° 13/2019 du 12 février, si le locataire tarde à payer le loyer, l’indemnité est réduite de 50% du montant dû à seulement 20% de ce montant.

Protection des locataires de plus de 65 ans ou des personnes handicapées

La loi n ° 13/2019 du 12 février a étendu les cas de transmission par décès du bail qui inclut désormais un fils ou un beau-fils (âgé de 65 ans ou plus) ayant vécu avec le locataire pendant plus de cinq ans, depuis le revenu annuel brut est dans les limites légales.

La loi n ° 13/2019 du 12 février limite la possibilité pour le propriétaire de s’opposer au renouvellement ou de dénoncer les contrats à durée limitée pour le logement conclus après le 15 novembre 1990, si le locataire a plus de 65 ans ou un diplôme reconnu d’incapacité pour déficience supérieure à 60% et réside depuis 20 ans dans le bien loué.

Création d’injonction pour le locataire

La locataire a été créée pour permettre au locataire d’exiger du locateur le remboursement des sommes que le locataire a dépensées pour l’exécution de travaux dans le contrat de location qui, selon la loi, devrait être exécuté par le locateur.

Interdiction du comportement abusif du propriétaire contre le locataire

La loi 12/2019 du 12 février établit un principe général interdisant le harcèlement dans le bail ou la sous-location.

Il est interdit au locateur ou à son représentant d’avoir un comportement troublant, portant atteinte à la dignité du locataire, du sous-locataire ou des personnes qui résident légalement avec eux.

Désormais, certains comportements visant un environnement hostile, dégradant, dangereux, intimidant, humiliant, déstabilisant ou offensant sont interdits et punis pour le locataire et les membres de sa famille ou entravent ou entravent sérieusement l’accès au bien et sa jouissance.

Les informations contenues dans cet article ne dispense pas de la consultation de professionnels expérimentés.

Lisbonne, le 10 avril 2019

Ana Viegas Correia